出租房地产可以是一个很大的收入来源，与 达拉斯，奥斯汀和休斯顿 是值得关注的新兴市场之一, 许多投资者都在首次考虑出租房产，或者打算扩大现有资产. 《beplay登录》最近强调了"built-to-rent“房屋, 目前占新住宅建设的6%，并预计在未来10年将翻一番.
出租房产有一些税收优惠, 比如抵押贷款利息的扣除, 改进, 和折旧. 然而, 在处理损失方面, the government considers rental real estate activity as passive; therefore, 任何在出租物业上产生的损失只能用来抵消被动收入.
成为房地产专业人士的资格提供了一个例外，允许你从其他收入中扣除被动损失(不仅仅是被动收入), 哪些可以大大减轻你每年的税务负担.
作为一个房地产专业人员的资格要求
没有许可证要求, 没有最小数量的属性, 而且财产不需要强制持有多长时间. 为了国税局的利益, 具备房地产专业资格需要满足以下两项测试:
- 在纳税年度内，你在所有业务中提供的个人服务中，超过50%必须在你实质性参与的房地产业务中提供.
- 在该课税年度内，你必须在实质性参与的房地产活动中工作至少750小时.
这里要注意的一个重要事项是“实质性参与”.“这是至关重要的一点，它实际上允许租金损失被视为非被动的，并抵消了其他类型的收入. 获得房地产专业人士的税务资格只是能够扣除这些损失的第一步. 您还必须实质性地参与产生损失的活动，才能将其扣除为非被动损失. 为了证明合格的个人服务时间，不仅需要勤勉地跟踪所花费的时间，而且还需要跟踪工作本身. 例如, 房地产投资者工作时间(审查财务报表, 准备投资报告, 研究新的属性, 等.)不计入材料参与测试.
有七个 材料的参与测试，但最常用的两个是:
- 纳税人在纳税年度内必须参与房地产活动500小时以上
- 纳税人必须参与100小时以上, 也不低于任何其他个人的参与, 在该纳税年度内的房地产活动中
鉴于这条税法的细微差别, 谨慎的做法是尽早与注册会计师讨论谁可以帮助您制定策略并准备满足需求. 此外，勤奋的记录是证明材料参与的重要部分. 使用一个 应用程序像REPStracker 或者用数字日历来记录你全年的工作时间，这样你就能在纳税季获得必要的详细数据.
如果我有多处出租物业怎么办?
房地产投资者与多个出租物业, 美国国税局法典第469条还包括一项条款，允许出租房地产活动的分组被视为一个“经济单位”.“决定因素包括:[1]
- 业务的相似性
- 共同控制的范围
- 共同兴趣的程度
- 地理位置
- 活动的相互依赖性
分组选举使纳税人能够通过满足所有分组租赁物业的时间测试，而不是每一个单独的物业，来证明其实质性参与. 选举是通过与纳税人的联邦纳税申报单一起提交一份声明来进行的，个人也可以获得这份声明, 合作伙伴关系, 公司, 信托基金, 和地产.
成本隔离研究的好处
Commercial properties typically have a straight-line depreciation over 39 years; residential properties over 27.5年. 成本分离研究将建筑物的组成部分重新分类为个人财产资产 (为经营而投入使用的固定或可移动的有形资产，其收益从收购之日起超过一年)[2]或土地改善(场地准备或场地改善，但不包括准备使用土地的建筑物). 这考虑到在购买的前几年，现在分开的资产的加速折旧, 而不是超过完整的39或27.5年.
我们帮助客户利用成本分离研究，显示了可观的租金损失，并抵消了一次性流动性事件或其他活动的收入，这些活动将他们推到了更高的纳税等级. 投资有土地改良的房产，如游泳池, 人行道上, 天井也受益于更大的奖金折旧.
《beplay亚洲》指出:根据关怀法案， 奖金折旧增加到100% 到2022年，《beplay登录》扩大到包括收购的房产. 另外, 《beplay登录》修改了一项新的法律，该法律在1月1日之后分配了合格的改进财产(QIP), 2018, 一个“15年的等级寿命”，使它符合100%的奖金折旧. TCJA允许房地产投资者100%扣除5 -, 第一年之内拥有7年和15年的房产.”
第469条中beplay亚洲被动和非被动收入的税收规则非常复杂，很难驾驭. 如果你目前有出租房地产或正在考虑投资租赁物业，并想了解房地产专业税务身份对你来说是否是一个可行的选择, 今天beplay亚洲.
[1] 国税局§469 - 4 (c) (2)
[2] 财政管理部门
[3] 财政管理部门
